Сельский дом? Пожалуйста

Достаточно просто решаются проблемы в деревне. В прошлом году в селах Новосибирской области выдано 750 кредитов на строительство и приобретение жилья. Часть процентной ставки по кредитам компенсировалась за счет областного бюджета. Фактически это безвозмездная материальная помощь приобретающим жилье. Кроме того, администрация области выступала гарантом возврата средств населением перед банком («Левобережным»). Схема эта уже достаточно отработана и в ближайшее время получит развитие. После заседания президиума Госсовета при президенте РФ, где обсуждались проблемы ипотеки, участвовавший в нем губернатор Виктор Толоконский заявил, что обладминистрация готова стать гарантом не только краткосрочных, но и долгосрочных ссуд.
Все это не может не радовать, однако... Значительная часть населения области живет в городах, где расклады совсем другие. Несравнима стоимость городского и сельского жилья, темпы возведения зданий и уровни риска ипотеки для всех участвующих сторон. Именно поэтому усилия властей в городах области не столь заметны, зато на первый план выходит другой «игрок» — Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования (НОАИЖК), которое распоряжается федеральными деньгами.

Ставка больше, чем жизнь

С 1 апреля процентная ставка по ипотечному кредиту в НОАИЖК снизилась до 15 процентов годовых (ранее была 19 процентов). Когда в России цена на что–нибудь снижается, это вызывает неподдельные удивление и интерес трудящихся, а значит, об агентстве следует рассказать подробнее.
Организованное в 1997 году федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования призвано проводить в жизнь государственные гарантии по залоговому кредитованию. Его деятельность, как и деятельность всех региональных филиалов агентства, подкрепляется финансами из федерального бюджета. Однако в прошлом году Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования выдало лишь 20 кредитов в залог недвижимости. Причина — большая процентная ставка по ипотечному кредиту. Теперь же в агентстве считают, что число кредитов в текущем году должно составить несколько сотен.

Дорогу осилит идущий

Что ж, попробуем разделить государственный оптимизм и посмотрим, что предлагает агентство. До сих пор ипотека была развлечением для богатых граждан. Но при 15 процентах годовых ситуация меняется. Возьмем, к примеру, минимальный кредит в 150 тысяч с рассрочкой на десять лет. В этом случае ежемесячный платеж составит около 2500 рублей. Вроде бы по карману семье с ежемесячным доходом в 8–9 тысяч, и, значит, она может по крайней мере расширить жилье, улучшить условия быта.
Это в теории. Заплатить–то придется побольше. Только оплата различных разовых сборов (риэлтору, нотариусу, юристу, за услуги банка и пр.) для оформления сделки потребует от 50 до 70 тысяч рублей, в зависимости от стоимости приобретаемой недвижимости. Но и это еще не все. Ежегодно вы будете оформлять страховки на себя и заложенную квартиру, что является обязательным условием сделки.

Заложники государства

Допустим, и эти финансовые условия вам подходят. Начинается организационный этап. Для начала претендующий на кредит горожанин должен собрать необходимые документы для рассмотрения заявки. Список, между прочим, из 24 позиций. Здесь особые сложности будут с зарплатой: зачастую большую часть заработка граждане получают в конвертах, а значит, декларировать ее не могут. Государство об этом знает, поэтому поощряются поручительства физического или юридического лица, а также банковская гарантия. В этих случаях сумма кредита может быть увеличена на 15 процентов.
Существуют и еще разные нюансы. Агентством не финансируются покупка частных домов, незавершенное и индивидуальное строительство, отделка приобретенного жилья. То есть купить что–нибудь подешевле новой квартиры или жилья на вторичном рынке недвижимости вам не удастся. Опять же наличие активов (квартира, дача, машина и пр.) является только компенсирующим, а не определяющим фактором при принятии кредитного решения. В залог оформляется только приобретаемая квартира.
Вы спросите, почему? Потому, что программа федеральная. В конце оформления сделки агентство на федеральные деньги выкупит у банка закладную на вашу квартиру, и рассчитываться по кредиту вы будете именно с государством. Кому–то это может понравиться — хоть какие–то гарантии. Но, с другой стороны, с банками при возникновении спорных вопросов можно судиться, а с государством...

Наверное, тоже можно. Возможные новации

В течение этого года ипотека может стать доступнее благодаря ожидаемым нововведениям. Планируется увеличить максимальный срок расплаты по кредиту с 20 до 30 лет. Правда, это послабление только для молодых семей (возраст до 30 лет). Кроме того, предполагается отказаться от требования аннуитивных платежей по кредиту, то есть каждый месяц одинаковых. Будет позволено когда–то платить больше, когда–то меньше, в зависимости, скажем, от финансовых обстоятельств заемщика.
При всей привлекательности этих мер приходится констатировать, что участие государства в ипотеке более чем скромное. Во всяком случае, вряд ли это начинание в ближайшее время охватит широкие массы общественности. А значит, есть смысл рассмотреть альтернативу.
В одном из соседних регионов для населения выпустили ипотечные ценные бумаги — что–то вроде акций. Расчет простой: в улучшении жилищных условий нуждается далеко не всякий, а поиграть на эдакой народной бирже желающие найтись могут. Во всяком случае, котировка ипотечных акций понятнее для простого народа, чем котировка, скажем, акций металлургического комбината, когда нужно еще и владеть информацией об американском протекционизме, из–за которого наш металл не пускают на рынок США. Здесь же дело почти домашнее, заемщики известны и пр. Нововведение казалось перспективным. Для получения кредита надо было предоставить в залог имеющееся жилье, а затем — купленную квартиру. Этой недвижимостью, а также страховками и платежами по кредиту обеспечивалась ценность ипотечной акции. Выпуск их и последующие эмиссии должны были по теории привлечь средства населения. Ипотечными акциями, как ценными бумагами, могли заинтересоваться банки и биржи. Однако разработчики данного начинания споткнулись на низкой ликвидности ипотечной акции. Возникли две идеи. Это — организация большого количества пунктов, где можно было бы свободно покупать, а главное — продавать такие ценные бумаги. Это — популяризация ипотечных акций с помощью известных людей региона, которые могли бы публично покупать ценные бумаги.

Альтернатива или нет?

Конечно, с организационной точки зрения данная затея выглядит весьма громоздкой. Однако в ней есть рациональное зерно. Очевидно, что заинтересованные в ипотеке граждане не могут рассчитывать на существенную поддержку бюджетов всех уровней. Практика оформления кредитов через федеральные ипотечные агентства показывает, что условия и гарантии таких ссуд немногим лучше, чем в коммерческих банках. Поэтому выход следует искать только в рыночном механизме, больше просто негде. И здесь возникает вопрос: а заинтересовано ли в этом государство? Может ли оно поучаствовать, в том числе и средствами, в запуске такого механизма?
Нет, государство в этом не заинтересовано, так как не хочет брать на себя экономические риски, возникающие при выпуске ипотечных акций. Во всяком случае, об инициативах такого рода пока не слышно.
Вот такая вот государственная политика...

Валентин ВАСИЛЬЕВ