Квартирный вопрос

Как решить квартирный вопрос? Для большинства россиян это притча во языцех со времен Советского Союза. Над проблемой века ломали голову многие государственные мужи, предлагая проекты разной степени масштабности, фантастичности и глупости.

Помните обещанный Хрущевым коммунизм к 80–м годам XX века? Или безумный лозунг «великого сказочника» Михаила Сергеевича «Каждой советской семье — отдельную квартиру к 2000 году!»? Наши власти оказались большими мастерами по части строительства воздушных замков. Квартирный вопрос они так и не решили.
Нынешние поколения уже расстались с иллюзиями получения бесплатного жилья от государства, что, в общем–то, уже неплохо. Остается только поверить в собственные силы, а также грамотно подобрать наиболее приемлемый путь к своему дому. И — вперед! Ведь надежда умирает последней...


Малоэтажное строительство — не панацея

По мнению главного архитектора Новосибирска Валерия Арбатского, звучащие сегодня призывы перераспределить объемы многоэтажной застройки в пользу малоэтажной выглядят несостоятельными.

Новосибирск как крупный мегаполис имеет разнообразные типы застройки. В нашем городе примерно 30–40% жилья — это малоэтажная застройка. Как отметил Валерий Арбатский, оптимальная доля индивидуальной застройки в Новосибирске — 20%, поскольку крупный город трудно представить малоэтажным. Однако дело не только во внешнем облике города. Развитие индивидуальной застройки потребует решения многих проблем: выделение огромных земельных площадей, развитие коммуникаций, транспортное обеспечение, благоустройство и т.д.
Поэтому в таком крупном городе, как Новосибирск, индивидуальная застройка может служить лишь дополнением к многоэтажной. К тому же площади, пригодные под индивидуальную застройку, не безграничны. Специалисты мэрии провели зонирование городской земли и среди всех функциональных зон выделили территории, где возможно малоэтажное строительство. Эти площадки в целом балансе составляют 10–15% от жилых территорий. На сегодняшний день определены 83 крупные площадки под малоэтажную застройку общей площадью более 800 га. На этих территориях запланировано «нарезать» более семи тысяч участков. С их освоением жилой фонд составит около 1,5 млн кв. метров индивидуального жилья.
По словам Валерия Арбатского, в настоящий момент сформировано около 1 тысячи земельных участков. Процедура предоставления земельного участка осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ. Вначале в департаменте строительства и архитектуры мэрии формируются земельные участки с определением границ и в соответствии со схемой генерального плана застройки прорабатываются вопросы инженерного обеспечения этих площадок. Затем распоряжением мэра утверждаются границы участков. Сама процедура предоставления участков проходит в районных администрациях. Все участки под индивидуальную застройку выставляются на торги. Информация о продаже публикуется в СМИ. В случае появления одной заявки земельный участок предоставляется адресно.
На сегодняшний день, по мнению Валерия Арбатского, наиболее слабо проработан вопрос инженерного обеспечения участков, предназначенных под индивидуальную застройку. Прежде действовала практика выдачи участков на предприятия и организации, которые и брали на себя прокладку всех сетей и коммуникаций. Сегодня земельные участки под индивидуальную застройку берут частные лица. Поэтому в новых условиях властям очень трудно формировать общую инфраструктуру на площадках с индивидуальной застройкой.

Что поможет решить жилищные проблемы горожан

На минувшей неделе в зале заседаний мэрии прошли депутатские слушания на тему строительства индивидуального социального жилья в Новосибирске.

Депутаты городского и областного Советов, Государственной думы, специалисты мэрии и администраций районов города, руководители строительных фирм и банкиры обсуждали давно наболевший для многих горожан вопрос: как сделать жилье доступным для малообеспеченных жителей Новосибирска?
По словам депутата городского Совета Рената Сулейманова, социальные показатели обеспечения жильем населения в Новосибирске не могут радовать. В очереди на улучшение жилищных условий стоят, только по официальным данным, 29 тысяч семей. Кроме того, еще около 22 тысяч семей нуждаются в улучшении жилищных условий, поскольку проживают в ветхом жилом фонде.
Объемы строительства в период с 2000 по 2003 год в Новосибирске составили 1 млн 113 тыс. кв. метров. Из них около 10% (112 тыс. кв. м) приходится на индивидуальное жилье. То есть в среднем за год в Новосибирске возводится 300 тыс. кв. метров жилья. Много это или мало? Если сравнивать с соседними регионами, то показатели, в общем–то, неплохие. Но в советский период (до 1990 года) в Новосибирске за год возводилось примерно 900 тыс. кв. метров жилья. То есть в три раза больше!
Средняя стоимость квартиры в строящихся домах составляет сегодня 17–18 тысяч рублей за квадратный метр. Понятно, что приобрести такое жилье многим новосибирцам достаточно проблематично, да и ждать окончания строительства приходится в течение одного–двух лет.
Малоэффективна в Новосибирске пока и система ипотечного кредитования. Те немногие банки, которые предоставляют такие услуги населению, как правило, устанавливают высокую процентную ставку — от 15 до 19% годовых, которая малообеспеченным семьям не по карману.
Выходом из сложившейся ситуации, по мнению многих специалистов, может стать малоэтажная застройка. Депутат городского Совета Александр Люлько считает, что один из способов обеспечить малоимущие семьи отдельным жильем — дать им возможность построить его самостоятельно. Преимущества индивидуального жилья, по мнению депутата, очевидны. Во–первых, оно экономичнее в эксплуатации, так как не нуждается в лифтовом хозяйстве, не требует дорогостоящего капитального ремонта, позволяет перейти к децентрализованной системе водоснабжения и локального отопления, что уменьшает потери соответствующих ресурсов и снижает затраты на обслуживание сетей. Во–вторых, индивидуальное жилье позволяет решить проблему объединения в одном месте жилья, гаража и дачи. Еще один плюс малоэтажного строительства — возможность быстрого возведения жилья с использованием современных материалов. Кроме того, финансовые затраты на порядок меньше, чем на покупку квартиры в многоэтажном доме. При таких условиях риск банков резко снижается, и они охотней идут на выдачу ипотечных кредитов.
Главное, что необходимо сделать для того, чтобы малоэтажная застройка стала массовым явлением, — в кратчайшие сроки принять нормативные документы, регулирующие предоставление земельных участков, и обеспечить эти участки инженерными коммуникациями.
Чтобы ускорить эти процессы и решить проблемы доступности жилья, на депутатских слушаниях были выработаны рекомендации.

Как реанимировать индивидуальное строительство?
1. Предложить городскому Совету совместно с мэрией города Новосибирска:
— разработать целевую программу «Строительство индивидуального жилья в г. Новосибирске» и положение «О предоставлении земельных участков под строительство», предусмотрев бесплатное выделение земли под строительство для работников бюджетной сферы и граждан, проживающих в аварийном жилье или имеющих совокупный семейный доход средний и ниже среднего.
2. Рекомендовать мэрии города Новосибирска:
— подготовить земельные участки под индивидуальную застройку (дороги, газ, линии электропередач в зависимости от конкретных технических условий);
— согласовать с администрацией Новосибирской области выделение земельных участков под строительство индивидуального жилья для жителей города Новосибирска;
— провести конкурс проектов по строительству индивидуального жилья;
— создать консультационный пункт для желающих построить индивидуальное жилье, где можно было бы получить информацию: как оформить земельный участок под застройку, как получить ипотечный кредит в банке, где найти фирму–проектировщика и застройщика, и пр.;
3. Создать при департаменте строительства и архитектуры с участием депутатов городского Совета группу стратегического планирования строительства жилья.


Через тернии к ипотеке

О новых законодательных инициативах по развитию рынка жилищного строительства и долгосрочного кредитования жилья читателям «НН» рассказывает руководитель рабочей группы «Формирование рынка доступного жилья», президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

Продолжение. Начало смотрите в нашем предыдущем материале.

— Надежда Борисовна, сейчас в стране получили развитие жилищно–накопительные кооперативы. Они уже не те, что были при советской власти. Однако есть примеры, когда эти кооперативы рушились по принципу пирамиды. Как государство собирается регулировать их деятельность и будут ли защищены права членов этих кооперативов?
— В состав пакета законопроектов входит закон, который называется «О деятельности жилищно–накопительных кооперативов». Жилищно–строительные кооперативы были и в советский период. Такой институт продолжает существовать. Они сейчас не очень сильно развиты, но вполне возможно, что их время придет. Чтобы отличить от них новые образования и новые схемы, их назвали «жилищно–накопительные кооперативы» и подготовили специальный закон об этих кооперативах.
Сегодня они действуют совершенно бесконтрольно и не регулируются государством никоим образом. Поэтому при нерегулируемой форме и при недобросовестном менеджменте могут привести к пирамидальным схемам. Но при правильном регулировании, при правильной финансовой организации они могут быть вполне устойчивыми и очень хорошо работающими системами, которые действительно позволят гражданам создать что–то типа системы кассы взаимопомощи, только с привлечением большего количества людей. Схема такова: люди сначала накапливают деньги в виде членских взносов, потом им кооператив покупает квартиру. Вернее, кооператив покупает квартиру на себя, а человек начинает в ней жить. А когда он полностью выплатит все деньги, то становится собственником этой квартиры.
У такой схемы совсем другое распределение рисков, другая система финансовой отчетности, требования. Это не банк. У нее нет банковского регулирования. Нет безумных банковских накладных расходов и так далее. Эта система становится более дешевой. И при правильном ее регулировании с тем, чтобы она не стала такой же дорогой, как банковская система, она может существовать.
Сегодня этот закон («О деятельности жилищно–накопительных кооперативов») предусматривает очень серьезные требования к этим схемам: и требования по численности — не более пяти тысяч членов, и финансово–экономические требования по финансовой устойчивости, и некоторую систему правовых гарантий плюс четкую процедуру принятия решений в таких кооперативах. То есть подготовлен законопроект, который, на наш взгляд, с одной стороны, существенно снизит риски участия граждан в таких программах, а с другой стороны, позволит все–таки гражданам, у которых доходы несколько ниже, чем у тех, кто может взять в банке ипотечный кредит, тоже участвовать в программах по улучшению жилищных условий.

Продолжение следует.

Американский опыт прижился на сибирской земле

Свои рецепты по формированию рынка доступного жилья предлагают новосибирские банкиры.

По их мнению, только развитие системы ипотечного кредитования поможет решить квартирный вопрос миллионов россиян. Об этом свидетельствует мировой опыт: в любой развитой стране более 50% продаж квартир происходит по ипотечной схеме.
Еще совсем недавно система ипотечного кредитования была каким–то неведомым инструментом для нашего общества. Теперь она входит в повседневную практику. На сегодняшний день Новосибирск является лидером ипотеки среди российских городов. Это не удивительно, поскольку именно новосибирские банкиры были пионерами в развитии федеральной ипотечной программы.
С 2000 года новосибирские банки начали отрабатывать элементы ипотеки. В то время страна еще не отошла от последствий дефолта, поэтому говорить о долгосрочных кредитах на покупку жилья в России мало кто осмеливался. Цель проекта состояла в том, чтобы построить собственную модель ипотечного кредитования для жителей Новосибирска и области, основанную на лучших мировых стандартах. Изучив богатый мировой опыт, инициаторы проекта взяли за основу американскую модель ипотеки.
В мае 2001 года в Новосибирске был подписал первый за Уралом договор ипотечного кредитования на приобретение квартиры в рассрочку, где был прописан первый вариант стандартов ипотечного жилищного кредитования в России. Этот документ насчитывал около двухсот страниц. Чтобы его подписать, заемщику пришлось представить 48(!) документов, начиная от справки из психоневродиспансера и заканчивая страховкой кредита. При этом заемщик должен был соответствовать многим требованиям. Например, он не мог быть семейным человеком, чтобы не возникло проблем с органами опеки. Банкиры понимали, насколько рискованным был проект, тем не менее кредиты были предоставлены заемщикам сроком на пять–десять лет под 19% годовых.
Всего за 2001 год банк выдал три кредита. Оформление каждого кредита заняло три месяца. Прежде чем была совершена сделка, инициаторам проекта пришлось идти в органы юстиции, к нотариусам, риэлторам и отлаживать механизм взаимодействия со всеми участниками рынка.
Опыт показал, что основной проблемой для развития ипотеки остается поиск «длинных» денег. Основные активы, которыми располагает банк, — это депозиты населения. Однако любой банковский кризис или спекуляция на тему кризиса может погубить систему. Поэтому источником ипотеки могут быть только «длинные» ресурсы. В западных странах ипотечный рынок формируют пенсионные фонды, страховые компании. Банковская система в меньшей степени располагает «длинными» активами. В наших условиях эту задачу может решить Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, основываясь на американском опыте.
Модель строится таким образом: банк выдает кредит из своих ресурсов, затем делает закладную и как бы продает кредит Федеральному агентству ипотечного жилищного кредитования (это на 100% государственная структура). Права по кредиту передаются Федеральному агентству, а банку возвращаются деньги. Банк вновь их выдает, снова делает закладную и переуступает права по кредиту агентству. Таким образом, у Федерального агентства формируется пул закладных. Это надежный финансовый инструмент — пакет кредитов, обеспеченный недвижимостью. Федеральное агентство выходит на биржу и размещает облигационный заем, привлекая деньги рыночных структур, которые приобретают ипотечные бумаги. Таким образом, агентство вновь получает деньги, снова покупает закладные и формирует следующий пул, а затем вновь выходит на рынок. И такая система запускается, и она начинает работать.
Новосибирские банки успешно отработали эту систему. Не случайно, что до недавнего времени примерно 30% ипотечных кредитов по федеральной ипотечной программе выдавались в нашем городе. Инструмент продаж уже создан. Были решены многие организационные вопросы. Количество документов, которые необходимо собрать заемщику, сократилось с 48 до шести. Срок кредита увеличился с пяти до 30 лет, процентная ставка снизилась до 15% годовых. Все участники рынка уже разобрались и оценили большой рыночный потенциал ипотеки. Многие банки поверили, что программа работает, и включились в ее реализацию. Сегодня к федеральной программе подключилось уже 43 региона.
Следующим шагом, по мнению банкиров, станет развитие валютной ипотеки. Как отмечают участники рынка, иностранцы готовы вложить миллиарды долларов в кредитование нашего населения для покупки жилья, если мы обеспечим гарантии возврата кредита. Для этого необходимо в законодательстве четко прописать основное условие, что если заемщик не возвращает кредит, то его выселяют из квартиры с последующей ее продажей на рынке. Если это сделать сегодня, то, возможно, уже в следующем году иностранный капитал придет в российские регионы развивать рынок ипотечного кредитования.
По мнению банкиров, сегодняшние условия ипотеки весьма выгодные. Три года назад, когда выдавались первые кредиты, квартиры стоили вдвое дешевле и заемщики их приобрели по тем ценам. Кроме того, сегодня наметилась категория людей, которые берут ипотечный кредит с целью приобретения квартиры с последующей ее сдачей в аренду, потому что стоимость аренды зачастую превосходит текущий платеж по ипотеке.
Однако развитие ипотеки должно сопровождаться активизацией жилищного строительства. Сегодня необходимо значительно увеличить объемы жилищного строительства, иначе цены на жилье будут только расти.

Материалы подготовлены Юрием Голиковым. Фото Владимира Полякова. Рисунок Игоря Елистратова

Версия для печати
Отправить по e-mail
Обсудить в форуме NNEWS.ru






ab579876

технический портал :: схемы :: программы :: технический форум :: техническая библиотека

Rambler's Top100 По всем вопросам, связанным с функционированием сервера, пишите администратору
© 2001-2006, «Новости в Новосибирске», Все права защищены.