Через тернии к ипотеке

В прошлом номере «НН» рассказали о новых законодательных инициативах по развитию рынка жилищного строительства и долгосрочного кредитования жилья. Дистанционная пресс–конференция была организованна клубом региональной журналистики «Из первых уст» при фонде «Открытая Россия». Разработчик пакета законов — руководитель рабочей группы «Формирование рынка доступного жилья», президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева знакомит читателей «НН» с проблемами рынка и рассказывает о перспективах его развития.

— Надежда Борисовна, мы уже не первый год говорим об ипотеке. Что, на ваш взгляд, сдерживает ее развитие?
— Препятствий много, но основных — три. Первое, как ни странно, это законодательство. У нас сейчас по законодательству ипотечное кредитование запрещено. Можете себе представить? Просто запрещено! Есть 446–я статья Гражданского процессуального кодекса, где написано, что нельзя обращать взыскание на жилье, если это жилье у человека единственное. Все. Значит, нельзя закладывать жилье, потому что на него нельзя обращать взыскание. То есть вы можете приобрести по ипотеке только второе жилье. А зачем вам второе жилье? Вы же не Рокфеллер! Хотя бы первое приобрести. В нашем пакете законов эта 446–я статья отменяется, снимаются очень многие другие барьеры.
Вторая проблема — макроэкономическая. Она зависит от системы макроэкономического управления в стране. Это снижение инфляции и стоимости денег на рынке, рост реальных доходов населения. То есть кредит, который стоит сегодня 15,18% в рублях, так дорого стоит не из–за того, что банки вредные, а из–за того, что вы на депозит деньги положите тоже по ставке 7,8%. Банкам нужно с помощью процентов по кредиту обеспечить депозиты тем же самым гражданам по процентам. А эти все процентные ставки определяются уровнем инфляции в стране и стоимостью денег. Все время говорят: «Как же так? На Западе выдают кредит под пять процентов. И у нас должны». У них инфляция 2%, поэтому они могут выдавать кредит под 5%. А когда инфляция 10–12%, как можно выдать кредит ниже, чем инфляция? Это просто экономически невозможно.
Поэтому вторая причина — это макроэкономика. Сюда же стоит отнести вопросы реальных доходов населения, потому что за последние три–четыре года реальные доходы населения выросли просто фантастически. Именно поэтому мы начали реальный разговор об ипотеке. Доходы населения стали приближаться к такому уровню, что оказалось возможным брать кредиты. Поэтому необходимо, чтобы доходы населения росли и дальше.
Ну и, наконец, третий фактор — чисто психологический. Жить в кредит народ пока не очень готов. Жить в кредит не на покупку холодильника и стиральной машины, с которым можно за год расплатиться. Это потребительское кредитование сейчас стало развиваться. Мы говорим о кредите на десять — двадцать лет, то есть практически на всю трудовую жизнь. Это серьезный психологический фактор. Прежде всего существует недоверие к банкам, которые могут сделать что–нибудь такое неправильное, что вы без квартиры останетесь.
Хотя, на мой взгляд, тут как раз противоположная ситуация. Все столкнулись с тем, что потеряли деньги в 1992 и 1998 годах, поскольку ваши деньги были в банке на депозите. В случае же кредита все наоборот — банковские деньги выданы вам. Поэтому здесь, если кто кого может «кинуть», то это, скорее всего, заемщик — банк. Но все равно чисто психологическое опасение и неустойчивость собственной жизни, неустойчивость доходов, подорванное отношение к банковской системе — все это создает психологическую систему недоверия, с которой тоже надо работать. И этот барьер в течение определенного времени, очевидно, будет снят.
— Как новое законодательство защитит права инвесторов, то есть тех людей, которые покупают квартиры в строящихся домах?
— Эта тема затронута в пакете законопроектов. Речь идет о так называемых дольщиках, которые, собственно говоря, и финансируют сегодня до 80% строительства жилья. Надо сказать, что такая ситуация достаточно уникальна в нашей стране. Другого такого мирового опыта я, например, не знаю, когда люди несут на себе все строительные риски и финансируют от нуля строительство жилья.
Застройщику, конечно, хорошо. Рисков он никаких не несет. Еще котлован не вырыт, а он уже продал все жилье, у него нет риска того, что он не продаст жилье потом. То есть фактически, еще не начав строительство, он уже получил всю свою прибыль. Но для людей это чрезвычайно рискованный процесс: и сроки строительства могут удлиниться, и цена увеличиться. Но это еще не страшно. Самое страшное — может оказаться так, что одна и та же квартира будет продана десять раз. Тогда уже действительно начинается проблема, когда вы не можете получить ни квартиру, ни денег назад.
Существует такая ситуация, в первую очередь, из–за того, что у нас очень слабо развито банковское кредитование строительства жилья. Традиционное кредитование строительства устроено таким образом, что застройщик сначала вкладывает какую–то часть собственных денег в приобретение земельного участка, в нулевой цикл строительства, потом идет в банк и говорит: «Вот видите, у меня в собственности (в собственности, заметьте! Потому что обеспечение права аренды банк не возьмет в виде залога) земля, и я начал уже строить объект недвижимости. Возьмите в залог. Откройте мне кредитную линию на строительство жилья». Банк под залог этого земельного участка и вновь возводимого здания открывает кредитную линию и финансирует этапами под выполненные работы.
После того как строительство дома завершено, застройщик начинает продавать квартиры уже населению с использованием ипотечных кредитов, которые граждане берут в банке, и гасит этот строительный кредит. Но поскольку у нас очень слабо развита система кредитования застройщиков под залог земли и вновь возводимых зданий, то у нас застройщики привлекают деньги населения с самого начала строительства. Тридцать миллионов квадратных метров жилья строится сейчас с ис-
пользованием долевого строительства. Запретить все это невозможно. Устроить такое регулирование, снять риски, чтобы это стало запредельно дорого, чтобы не стали участвовать в строительстве ни застройщики, ни граждане, тоже нельзя. Здесь надо найти очень аккуратный компромиссный подход, чтобы снизить риски, с одной стороны, а с другой — обеспечить переходный период к более эффективным экономическим формам.
Нами был подготовлен законопроект, который уже принят в первом чтении, — о поправках в закон «О защите прав потребителя», где предусматривались защита прав дольщиков как потребителей, требование к прозрачности и раскрытию информации о деятельности застройщиков, требование по регистрации договоров. Но, к сожалению, не все нас поддержали. Представители комитета по финансовым рынкам заявили, что они не относятся к гражданам–дольщикам как к потребителям. Они считают, что это инвесторы, вкладывающие деньги для того, чтобы потом продать квартиры и получить на этом прибыль. Поэтому защищать их если и нужно, то совершенно в другой системе координат — через инвестиционный процесс.
Я считаю, что большая часть дольщиков — это граждане, которые хотят приобрести жилье для себя, а никак не с целью перепродажи. Нам пришлось серьезно переработать этот закон ко второму чтению. Пришлось отказаться от поправок в закон «О защите прав потребителя». Но зато была существенно усилена законодательная часть закона по защите прав дольщиков. И, возможно, с принятием поправок этот закон будет более серьезно защищать права участников долевого строительства жилья.

Продолжение следует.

Записал Юрий ГОЛИКОВ

Версия для печати
Отправить по e-mail
Обсудить в форуме NNEWS.ru






+

Rambler's Top100 По всем вопросам, связанным с функционированием сервера, пишите администратору
© 2001-2006, «Новости в Новосибирске», Все права защищены.