1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс. Влияние новых правил игры на жилищном рынке россияне почувствовали еще на стадии разработки этого жизненно важного для всех законодательного акта.

Те граждане, кто прежде не торопился перевести муниципальную квартиру в разряд своей собственности, ринулись в приватизацию. То, что сегодня происходит в Городском жилищном агентстве и в новосибирском филиале ФГУП «Ростехинвентаризация» (прежнее Бюро технической инвентаризации или БТИ) журналисты уже окрестили как «приватизационная горячка». Горожане толпами штурмуют узкие душные кабинеты учреждений, совершенно неприспособленные под столь бешеный наплыв посетителей, дежурят по ночам в очередях, ругая на чем свет стоит все власти от президента и депутатов думы до клерков за стеной. Служащие учреждений «зашиваются» от внезапно возросшей нагрузки, а чиновники городской администрации судорожно, но пока тщетно, ищут варианты как бы облегчить незавидную долю и без того обездоленного народа. В итоге реформа пошла по известной формуле: «хотели как лучше, а получилось как всегда».
Чем вызван ажиотаж вокруг приватизации?
Приватизационная горячка началась летом минувшего года, когда в прессе стали обсуждать проект нового Жилищного кодекса, и появились первые сообщения о скором завершении бесплатной приватизации. Противоречивые высказывания законодателей и журналистов вызвали живой интерес у граждан. А недостаток правдивой информации и отсутствие внятных комментариев породили самые невероятные слухи и домыслы. Сам кодекс был принят в рекордно короткие сроки — под Новый год во всех трех чтениях. 29 декабря 2004 года вступил в силу Федеральный Закон N№89 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», где и был указан окончательный срок бесплатной приватизации — 1 января 2007 года.
Кроме того, в статью 4 закона о приватизации было внесено ограничение, что не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 года. Многие граждане поняли это как то, что с 1 марта они не смогут приватизировать свои квартиры, находящиеся на балансе муниципалитета.
Панику населения подогрели и недобросовестные риэлтеры, пожелавшие подзаработать на приватизационной кампании. Как только закон опубликовали, на домах появились объявления, в которых сообщалось, что если граждане не заключат договор социального найма до 1 марта 2005 года, то приватизация жилых помещений будет невозможна. Одновременно доброхоты предлагали новосибирцам свои услуги по ускоренной приватизации.
Многие горожане, памятуя о пресловутом времени «Ч» — 1 марта, бросились в ЖЭУ заключать договор социального найма, боясь упустить сроки бесплатной приватизации. Но тут возникли новые проблемы. Юридическим основанием для заключения договора социального найма является ордер. Количество записанных в ордере может не совпадать с реальным числом проживающих (кто–то из членов семьи умер, кто–то переехал). Эти данные надо привести в соответствие. Во многих ЖЭУ гражданам начали ставить условия: мы с вами договор заключим, если вы предоставите технические документы на квартиру.
Жилищникам потребовались уточненные данные квадратных метров жилья, чтобы правильно начислять размер кварплаты и коммунальных услуг. Дело в том, что довольно часто информация в ордере и действительная площадь квартир разнятся, поскольку прежде методы измерения были несовершенны. К тому же некоторые граждане, самостоятельно выполнив перепланировку в квартире, не озаботились об ее согласовании и утверждении в установленном порядке.
Поэтому из ЖЭУ горожане пошли в БТИ, чтобы провести техническую инвентаризацию своих квартир. К ним присоединились многие из тех, кто уже успел приватизировать жилье пять–десять лет назад. Возможно, кому–то было выгодно «подогреть» ситуацию на рынке, а может быть, и случайно возник слух, что отныне первая приватизация считается недействительной, и поэтому надо вновь переоформлять документы. В итоге люди кинулись «повторно» приватизировать свои квартиры. Ажиотаж затронул в основном пенсионеров. Им, в силу возраста, сложно следить за изменениями в законодательстве. Ни заверения специалистов горжилагентства, ни в общем–то недешевая стоимость услуг не останавливают к падким до слухов граждан от «повторной приватизации». Многие из них включаются в приватизационный марафон, чтобы получить дополнительно к уже имеющимся документам «свидетельство о регистрации» права собственности в Федеральной регистрационной службе. И хотя обладание красивой зеленой бумагой («Свидетельством о праве собственности») ничего не меняет для владельцев приватизированных квартир, они почему–то считают необходимым как можно скорее ее заполучить.
Таким образом, ажиотаж вокруг приватизации достиг своего пика. Сегодня ежедневно специалисты «Ростехинвентаризации» принимают от 700 до 850 заявок от граждан. И если в прошлом году работники БТИ оформляли техническую инвентаризацию в течение одного месяца, то сегодня, в силу значительно возросшего объема работы, сроки проведения инвентаризации растянулись до двух месяцев. Сотрудники Городского жилищного агентства также работают на пределе своих возможностей. Они пока укладываются в нормативные сроки оформления документов — два месяца с момента подачи документов. Однако ситуация остается довольно напряженной. Тем, кто заходил в офис агентства на улице Трудовая,1, не нужно объяснять, в каких адских условиях люди реализуют свое право на приватизацию. Говорят, что очередь занимают затемно. Жители близлежащего дома, соседствующего с офисом горжилагентства, написали жалобу в мэрию с просьбой навести порядок, поскольку ночные бдения страждущих приватизировать квартиры мешают отдыху проживающих рядом горожан.
Сегодня граждане дружно бросились приватизировать квартиры. Время на оформление документов еще есть. Специалисты только опасаются, что после 1 января 2007 года может возникнуть немая очередь из тех, кто захочет вернуть квартиру обратно государству. Только правом деприватизации позволят воспользоваться далеко не всем...


О трудностях приватизационного процесса и возможных последствиях для новоиспеченных собственников читателям «НН» рассказывает начальник отдела приватизации муниципального учреждения «Городское жилищное агентство» Владимир КУКС.

– Владимир Георгиевич, почему такой ажиотаж вокруг приватизации и почему нельзя организовать нормальную работу с населением, например, упростить процедуру приватизации, увеличить штат сотрудников?
— Ажиотаж подстегивает недостаток информированности. Люди не верят ничему. Боятся, что их в очередной раз обманут. Мы пережили заветный рубеж — 1 марта. Эта дата довлела над всеми, поскольку вступил в действие новый Жилищный кодекс. Люди видят, что, вопреки слухам, и после 1 марта приватизация не завершилась. Она будет продолжаться до 1 января 2007 года. Думаю, что вскоре ажиотаж спадет. Те, кто получит от муниципалитета квартиру по договору социального найма после 1 марта 2005 года, не смогут ее приватизировать. Но все остальные желающие воспользоваться правом приватизации должны успеть.
Мы не скрываем, что ситуация сложная. Когда я выхожу из кабинета, мне больно слышать жалобы граждан, но других условий у нас, к сожалению, нет. В отделе приватизации работает десять специалистов. За последние полгода штаты не изменились, в силу того, что нет дополнительных помещений, а объемы работы выросли в три раза. Сейчас мы трудимся на пределе своих возможностей, но, тем не менее, удар сдержали. Конечно, мы будем прилагать все усилия, чтобы облегчить положение людей.
Сегодня раздаются предложения упростить порядок приватизации. Но специалисты выступают против этого, поскольку вся простота затем выльется в судебные разбирательства. Мы этот путь уже проходили. В 1993–94 годах действовала упрощенная схема приватизации. Тогда гражданин приходил, писал заявление, и ему на основании этого заявления оформляли договор приватизации без каких–либо проверок. Сейчас вся эта простота аукается: у кого–то дети повзрослели, где–то кто–то был ущемлен в правах и не включен в приватизацию. Сейчас идет масса судебных исков по восстановлению прав собственности. Думаю, нам не стоит повторять пройденные ошибки.
Относительно недавно возникло заманчивое предложение — создать систему оформления документов по технологии единого окна. Ее суть в том, что гражданин приходит к нам, подает заявление на приватизацию, а все остальное должны сделать специалисты. В Москве так и поступили, создав единый центр приватизации. Мы изучили московский опыт. Однако попытка внедрить эту технологию у нас не удалась в силу ведомственной разобщенности структур, имеющих отношение к процессу приватизации.
— Сколько еще новосибирцев не воспользовались правом приватизации, и что будет, если какая–то часть граждан не успеет приватизировать квартиры до 1 января 2007 года? Стоит ожидать продления сроков приватизации?
— Оценки звучат разные. По нашим данным, две трети населения приватизировали свои квартиры. Если принимать во внимание опросы, 15% населения не желает приватизировать занимаемые жилые помещения, поэтому реально остается примерно 15% граждан, которые воспользуются правом приватизации в оставшийся период. Если граждане физически не смогут реализовать свое право приватизации, то, возможно, и продлят сроки приватизации, как это происходило при обмене паспортов. Решение данного вопроса будет зависеть от позиции депутатов Государственной думы.
— Сейчас все бегут приватизировать квартиры. Но уже раздаются голоса, что многим придется бежать обратно, чтобы вновь передать жилье в муниципальную собственность. Какие последствия ожидают новоиспеченных квартировладельцев после приватизации?
— Во всем мире недвижимость облагается налогами. Величина налога зависит от стоимости собственности. Сегодня у нас налог исчисляется не от реальной стоимости жилья, а по оценке БТИ — это так называемая инвентаризационная стоимость, которая в несколько раз ниже рыночной цены квартиры. Ранее по постановлению мэрии недвижимость стоимостью до 300 тыс. рублей (по оценкам БТИ) налогом не облагалась. С этого года эта недвижимость облагается налогом 0,09%. А далее идет шкала: для владельцев квартир стоимостью от 300 до 500 тыс. рублей ставка составляет 0,29%, от 500 до 750 тыс. — 0,7%, от 750 тыс. до 1 млн — 1%, свыше 1 млн рублей — 1,9%.
Большинство новосибирцев, из числа владельцев приватизированного жилья, налог на собственность не платили, потому что инвентаризационная стоимость квартир не превышает 300 тыс. рублей. С этого года им впервые придется платить налог, но пока он не большой.
Однако в комментариях специалистов уже говорится о том, что налоги с недвижимости обязательно возрастут. И будут они исчисляться, как во всем цивилизованном мире — от рыночной стоимости. Если действующую сегодня шкалу налогов применить к рыночной стоимости квартиры, получается, что владелец двухкомнатной квартиры стоимостью в 1 млн рублей, должен будет ежегодно уплачивать налог в размере 10 тыс. рублей. Сможет ли семья пенсионеров, проживающая в «хрущевке», ежегодно платить по 10 тыс. рублей налога на собственность, имея среднюю ежемесячную пенсию в 2 тыс. рублей? И не лучше ли им воздержаться от приватизации, чтобы не платить налог на собственность?
Также в прессе обсуждается необходимость введения обязательного страхования жилья. Поскольку с окончанием приватизации большинство граждан будет иметь собственное жилье, то все риски по его содержанию перенесутся на владельцев. Логика здесь проста: если ваш дом сгорел, то почему муниципалитет должен вам что–то давать взамен? Во всем мире владельцы недвижимости страхуются на риски. То же будет и у нас. Во сколько обойдется обязательное страхование недвижимости, неизвестно. Ясно, что эта услуга не из дешевых.
Бремя собственности накладывает определенные обязательства — собственник несет ответственность за последствия от использования своей собственности. Проиллюстрирую на одном примере из жизни. Как–то к нам в агентство пришел молодой человек и попросил выдать документ, что его квартира приватизирована незаконно. Он обосновал незаконность приватизации тем, что не оплатил сбор за регистрацию договора. Мы ему отказали в просьбе, поскольку на период приватизации им квартиры этот сбор был отменен. То есть квартира была приватизирована по всем правилам. Молодой человек долго спорил. Меня заинтересовала причина: почему хозяин квартиры так настойчиво отказывается от своей собственности?
Оказалось, что у него на кухне прорвало трубу и затопило две квартиры этажом ниже. Соседи предъявили крупный иск на возмещение ущерба. Виновник заявил, что квартира не его, а муниципальная. А значит – пусть ЖЭУ и расплачивается за ржавые трубы. Но собственником признали этого молодого человека. Своею собственностью он нанес ущерб соседям, и уже ему пришлось расплачиваться за последствия потопа.
Поэтому, прежде чем приватизировать квартиру, стоит подумать о последствиях. К тому же, сейчас все бегут приватизировать жилье, но когда захотят бежать обратно, будет поздно.
— Почему?
— Прежде передать в муниципальную собственность ранее приватизированное жилое помещение мог любой гражданин. Теперь это может сделать далеко не каждый. Не знаю, чем руководствовались наши законодатели, но они в статью 20 нового Жилищного кодекса включили пункт, который гласит, что деприватизировать жилье можно до 1 января 2007 года, и могут это сделать только малоимущие граждане. В кодекс теперь заложена норма, что в очередь на получение социального жилья могут встать только малоимущие граждане. И только малоимущим позволено передать назад приватизированные ранее квартиры. А все остальные граждане уже не могут участвовать в деприватизации.
Субъекты РФ каждый в отдельности будет определять, кого из граждан считать бедным, и кого, соответственно, можно включить в очередь на получение социального жилья. Получается, что законодатели лишили многих людей права выбора. Если семья, не входящая в категорию малоимущих, пожелает деприватизировать квартиру, чтобы, к примеру, не платить налог на собственность, сделать это ей уже не удастся.
К тому же, в каждом субъекте федерации будут действовать свои критерии бедности — таким образом социально-незащищенные категории будут разделены на 89 сортов. Один и тот же человек по прибытии в столицу будет считаться малоимущим, а в Новосибирске его признают вполне платежеспособным гражданином.
— А если квартиру не приватизировать, достанется ли она детям?
— Квартира останется в собственности муниципалитета. Право проживания и право пользования сохранится за всеми членами семьи. Поскольку договор социального найма заключается со всеми проживающими в квартире, а не только с главой семьи, то после его смерти никого на улицу не выгонят. Поскольку квартира муниципальная, то передать ее по завещанию будет нельзя. Так же нельзя будет ее продать, подарить, заложить и т.д. Проживающие в муниципальной квартире потеряют право пользования, если купят себе другое жилье. Также возможен вариант выкупа квартиры, если предложенная цена устроит муниципальные власти.
— А кому сегодня нужна деприватизация?
— Деприватизация интересна военным, если возникает возможность приобретения нового жилья по жилищным сертификатам для военнослужащих.
Москвичи активно пользовались правом деприватизации, когда начался снос «хрущевок» в центральной части города. В случае сноса, если квартира приватизирована, гражданину либо выплачивают ее стоимость по рыночной цене, либо предоставляют точно такую же квартиру по площадям. Если квартира не приватизирована, то новая жилплощадь предоставляется по санитарным нормам, исходя из количества в ней проживающих. Когда в небольшой муниципальной квартире живет несколько поколений (дети выросли, женились и ютятся с родителями), им предоставляется несколько квартир в соответствии с санитарными нормами. При подобных обстоятельствах, те, кто ранее приватизировал квартиру, поспешил ее вернуть муниципалитету, чтобы на более выгодных условиях разъехаться из подлежащего сносу дома. Аналогичная ситуация возможна и при сносе ветхого жилья.
Второй важный мотив деприватизации — это стремление уйти от уплаты налога на собственность, а также нежелание нести риски при содержании жилья. Сегодня мы говорим о последствиях приватизации гипотетически, поскольку прогнозировать развитие нашего законодательства трудно. Ясно, что налог на недвижимость не может быть маленьким. И нашим гражданам сегодня трудно определиться, способны ли они будут в ближайшие годы нести это бремя или нет.
Очень плохо, что законодатели лишили людей права выбора, сохранив возможность деприватизации только за малоимущими. Получается, что всем остальным гражданам показали вход в приватизацию, но маневра для отступления не оставили.
— Что посоветовать тем, кто желает вступить в приватизационную гонку?
— Нужно сесть и спокойно, хорошенько подумать — нужно ли вам это. Лучше сегодня просчитать возможные последствия, насколько вы готовы нести налоговое бремя и отвечать за риски, связанные с содержанием жилья. Ведь право собственности — это не только ее обладание, но и ответственность за ее содержание. И этому нам еще предстоит учиться.